Обзор загородных направлений Подмосковья

Близость лета многим москвичам навевает мысли о приобретении загородной недвижимости. Сегодня рынок загородной недвижимости шагает семимильными шагами. Большое количество предложений приводит потенциальных покупателей к раздумью – выбрать популярные, но дорогие направления, остановить ли свой выбор на демократичных шоссе или поселиться в тихом, но абсолютно не раскрученном месте.

Рублево-Успенское и Новорижское шоссе

В настоящее время не доступны даже среднему классу россиян, представляют интерес только для узкого круга очень ОБЕСПЕЧЕННЫХ ЛЮДЕЙ, эти направления рассмотрим в отдельном обзоре.

Минское и Можайское шоссе.

Достоинства: престиж, хорошая экология, развитая инфраструктура и относительно доступные цены.

Активное освоение "можайки" и "минки" под дачное строительство началось давно, а в середине 90-х там начали строить коттеджи, что привело к развитию транспортной инфраструктуры.

В настоящее время стабильный спрос сохраняется на участки от 20 соток и больше. В последние годы вдоль "белорусских" трасс построено много дорогих коттеджных поселков.

Сколковское и Можайское шоссе

Сколковское и Можайское шоссе находятся на западе Московской области, отнесены экспертами рынка недвижимости к так называемому Минскому направлению.

Достоинства: престиж, экологичность и отсутствие пробок. Отличие Можайского шоссе от Сколковского: Сколковское направление эксперты называют наследником Рублевки.

Характеристика Можайского направления.

Можайский район по праву считается одним из самых красивых и благополучных районов Подмосковья. Большую его часть занимают густые смешанные леса. Именно здесь, среди великолепной первозданной природы, расположился один из источников питьевой воды для жителей Москвы и Московской области. Можайское водохранилище — один из недавно созданных крупных водоемов, который образован в 1960 году в результате строительства престиж плотины на Москва-реке в трех километрах от Можайска. С тех пор в его водах разводят рыбу: стерлядь, судак, угорь, карп.

После Рублевки и Новориги, Сколковского шоссе Можайское шоссе находится в поле интересов застройщиков.

Застройщики выстроили здесь ряд коттеджных комплексов, которые составляют реальную конкуренцию столичным прайс-листам.

Близость большой воды, выгоднейшего ресурса, увеличивает цену на дом, стоящий на берегу.

Несколько лет подряд земли около водохранилища активно скупают различные финансовые группы.

Дмитровское и Калужское шоссе

Калужское шоссе уверенно входит в число самых востребованных загородных направлений. О степени развития загородного рынка на Калужском шоссе можно судить по количеству коттеджных поселков, находящихся на различных стадиях строительства. Существенным недостатком является отсутствие в районе железной дороги. В советское время вдоль "Калужки" строились поселки для научной и творческой элиты, такие как: "Академический" и "Советский писатель". В окрестностях шоссе велось строительство пансионатов и домов отдыха, где отдыхали партийные лидеры и руководители. Позже вдоль трассы появились элитные ведомственные объекты: поселок Управления делами президента РФ (УДП) "Ватутинки", дома приемов "Газпрома" и дома отдыха УДП "Архангельское".

На Калужском шоссе нет водохранилищ и необычного ландшафта, зато покупатели найдут здесь спокойный смешанный лес, а отсутствие "большой воды" компенсируется достаточным количеством маленьких водоемов. Из относительно крупных рек можно выделить Десну и Пахру, среди мелких – Сосенки, Поляницы, Лопасню, а также притоки и речки Окского бассейна.

Вдоль Калужского шоссе практически нет производственных предприятий.

Калужское направление представлено в основном поселками бизнес- и элитного класса, значительная часть которых сосредоточена вокруг пансионата "Ватутинки". Говоря о наиболее достойных местах Калужского направления, называют поселки "Лукоморье", "Бельгийская деревня" и "Стародачное", "Робинзон". "Заречье", "Фоминское" и "Ватутинки", "Старая Пахра" и "Времена года". Здесь есть и поселки таун-хаусов ("Ямонтово", "Красная Пахра").

Качественные проекты эконом-класса на Калужском представлены в поселках "Ильичевка", "Дубровка" (5 км от МКАД) и "Европейская деревня", "Антоновка" в Летово.

По сравнению с раскрученными направлениями типа Рублевки, покупателям загородного жилья на Калужском шоссе приходится переплачивать за бренд не так много.

Калужское шоссе является самым коротким из всех подмосковных, имеет хорошее покрытие и не загружено грузовым транспортом. Калужское направление также отличается развитой инфраструктурой и красивейшими природными ресурсами.

Не менее активно растет и популярность Дмитровского шоссе. Оно привлекательно тем, что предоставляет большой ассортимент объектов в разных ценовых категориях. Дмитровское шоссе стало востребованным у застройщиков и потенциальных клиентов. Удивительно, что это не произошло раньше, ведь список уникальных природных "особенностей" впечатляющий. Например, каскад крупных водохранилищ, так называемая "большая вода", – источник радости для любителей яхтенного спорта. К тому же наличие Клинско-Дмитровской гряды позволило организовать на этом направлении современные горнолыжные курорты, как широко известный парк Волен.

Из-за красивейших водоемов и водохранилищ это северное направление уже конкурирует по предложению элитного жилья с "западными" направлениями, Рублевкой и Новой-ригой.

Это канал им. Москвы, Пироговское, Химкинское, Пяловское, Пестовское, Икшинское, Иваньковское водохранилища.

Здесь расположено много спортивно-оздоровительных комплексов: горнолыжная трасса "Степаново" (46 км от Москвы), спортивный парк "Экстрим" (50 км), спортивный комплекс "Парк-Яхрома" (46 км), лучший горнолыжный курорт Подмосковья "Сорочаны" (49 км) — с 10 трассами длиной от 400 до 1000 метров и с перепадом высот 80-90 метров, морской клуб "Адмирал" — на 7-м километре Дмитровского шоссе от МКАД, яхт-клуб "Буревестник", расположенный на Клязьминском водохранилище в районе Дмитровского моста".

Сейчас спрос на качественные участки превышает предложение в десять раз, и эксперты прогнозируют, что цены на них будут только расти.

Как и по другим направлениям, на стоимость земли влияет ее транспортная удаленность от Москвы и наличие коммуникаций на участке.

При определении цены на дачный домик с участком также важным фактором являются его местоположение и удаленность от Москвы, комфортность дома (наличие центрального отопления, газа, электричества), материал, из которого построен дом, и безопасность места (в том числе наличие поблизости охраняемого коттеджного поселка). Так, довольно дорого может стоить домик дачного типа, построенный непосредственно в охраняемом коттеджном поселке.

Качество дома может снизить цену в несколько раз.

Активное строительство организованных коттеджных поселков на Дмитровке началось в 2000-х годах. На данный момент Дмитровское шоссе входит в первую "пятерку" направлений, на которых ведется активное строительство. Большая часть поселков относится к эконом- и бизнес-классу.

Расположение поселков различных классов на Дмитровке отличается от традиционного на других направлениях. Как правило, наиболее дорогая и качественная недвижимость строится на небольшом расстоянии от Москвы. На престижных направлениях самыми дорогими являются как раз первые 15 км, в то время как на Дмитровском большинство элитных поселков находится за пределами этой зоны. Еще одна особенность коттеджного строительства на Дмитровском – целый ряд поселков, возводимых в отдаленных районах. То, о чем на других направлениях только мечтают, на Дмитровке активно реализуется. Вокруг вышеупомянутых горнолыжных курортов и парков возведено или строится более трети всех поселков данного направления (а это 30–50 км от МКАД). Строящиеся в районе Яхромы поселки ориентированы на самые разные классы покупателей, ведь горнолыжный спорт, в отличие от гольфа и яхтенного спорта, не требует слишком серьезных доходов своего хозяина.

Большое число земельных участков, предлагающихся на Дмитровском направлении, отличают довольно крупные размеры, что сейчас редкость для популярных направлений Подмосковья.

Эксперты оценивают перспективы развития Калужского и Дмитровского шоссе, как довольно благоприятные. Красивые места, наличие качественной загородной недвижимости позволяет Дмитровскому и Калужскому шоссе переключить на себя внимание многих потенциальных покупателей объектов загородной недвижимости.

Ярославское шоссе

Ярославское шоссе протянулось на севере Подмосковья.

Это направление имеет репутацию старого дачного места, и большая часть объектов загородной недвижимости здесь относится ко вторичному рынку.

Невысокая популярность Ярославки среди застройщиков сегодня связана и с тем, что тут недостаточно развита инфраструктура. Коммуникации старых дач часто не соответствуют современному уровню потребления при постоянном проживании в загородном доме. Однако некоторые эксперты рынка недвижимости отмечают, что в целом с коммуникациями на Ярославском направлении дела все же обстоят лучше, чем на Рублево-Успенском, на котором все инженерные сети перегружены до крайности.

Одним из главных минусов Ярославки является транспортная проблема. Подмосковные города Королев, Мытищи, Пушкино, расположенные по этому шоссе, привлекают интенсивный поток машин. Из-за этого 30-40 км от МКАД воспринимаются как очень большое расстояние. Если пропускная способность этой трассы улучшится, то популярность направления намного возрастет.

Из достоинств указывают на близость трассы к водохранилищам (Пестовскому и Учинскому), что является несомненным плюсом по сравнению, с востоком, юго-востоком и югом Подмосковья.

Недостаточную развитость первичного рынка компенсирует вторичный рынок загородного жилья, основу которого составляют стародачные места. Это главная особенность Ярославского направления. На расстоянии 15-20 км от МКАД по Ярославскому шоссе находится целый ряд дач, принадлежавших советской научной интеллигенции. Так, например, в Болшево располагался знаменитый Дом творчества кинематографистов. В 25 км от Москвы, в Пушкинском районе, находится поселок Мамонтовка, где жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова. В Валентиновке жила Марина Цветаева. Даже мало знакомые с отечественной историей люди слышали о Тарасовке, поселках Челюскинский и Старый Большевик. Все эти поселки существуют более 80 лет, у них хорошая дачная репутация, а это имеет первостепенное значение.

Ярославка обладает природными достоинствами, позволяющими выделиться: песчаный грунт, сосновые леса, водохранилища, нетронутые заповедные места. Сегодня здесь соседствуют индустриальные районы и живописные места, пригодные для строительства загородного жилья.

По мнению экспертов рынка, Ярославское шоссе наиболее приспособлено для создания крупных поселков с самодостаточной инфраструктурой. В последние месяцы наблюдается повышение интереса покупателей к этому направлению, т. к. сейчас на рынке загородной недвижимости растет спрос на объекты у "большой воды".

Горьковское и Щелковское шоссе.

Восточная часть Московской области располагается на плоской Мещерской низменности с многочисленными болотами и неглубокими озерами.

Озера эти водно-ледникового происхождения — Великое, Святое и Черное. Именно в этих чудных местах и находятся дачные и коттеджные поселки Горьковского и Щелковского направлений.

Горьковское направление подразделяется на Щелковское и непосредственно Горьковское. Собственники домов по Горьковскому направлению могут добраться до своих владений как по одноименному шоссе, так и по Московской железной дороге. А вот хозяева строений по Щелковскому направлению быстрее доедут по Щелковскому шоссе, нежели по железной дороге, так как в последнем случае ехать придется с Ярославского вокзала, а дальше — на местном транспорте.

Загородное строительство ведется вдоль Щелковского шоссе и Горьковского направления МЖД. В часы "пик" автомобильные пробки бывают в местах сужения Щелковского шоссе. Проблема решается вводом на Щелковском шоссе, начиная с 20 км, дополнительной полосы в сторону Москвы в утренние часы, например с 7 до 10 часов. Она же будет использоваться в обратную сторону вечером, когда основной поток автомобилей движется по шоссе в сторону области.

Горьковское шоссе, имеющее статус скоростной магистрали, в основном справляется с потоками машин.

Железнодорожная сеть Горьковского направления позволяет добраться практически во все дачные товарищества. А вот железной дороги Щелковского направления, как уже упоминалось, нет, поэтому у владельцев садовых участков (например, в районе Монино, поселка Лосино-Петровский), пользующихся электричками, есть возможность ознакомиться с особенностями окружной ветки Ярославской железной дороги.

Самые удачные участки находятся в старой дачной местности — в районе Медвежьих Озер. Также есть хорошие участки, расположенные за городом Щелково (36 км от МКАД). Большое значение имеет размер самого участка, в связи с чем, наделы площадью меньше 15 соток плохо продаются.

Земля вдоль Горьковского шоссе ценится дороже, чем по Щелковскому. Одним из самых привлекательных мест является Салтыковка (8 км от МКАД), здесь продаются заведомо выигрышные участки с лесом и с подведенными, не смущает даже бизость города Железнодорожный. В Купавне (30 км от МКАД) можно приобрести интересный участок в окрестностях Бисерова озера, однако, следует помнить о соседстве с крупным Фармацевтическим комбинатом.

Заметно выросла популярность Горьковского направления с момента начала строительства здесь ряда широко рекламируемых коттеджных поселков.

Ещё недавно Щелковское и Горьковское направления не являлись местами массового коттеджного строительства, и добротные коттеджи и дома были сосредоточены там в основном в старых дачных поселках или в населенных пунктах, примыкающих к лесным массивам, озерам или другим водоемам.

Сейчас ситуация по коттеджной застройке изменилась, застройщики пришли в Подмосковье.

Значительно теряют в цене коттеджи, расположенные на маленьких участках. Самую низкую ценовую нишу загородной недвижимости занимают дачи и дома, возведенные на территориях садовых товариществ, — сказывается отсутствие коммуникаций, а также не всегда удобное транспортное сообщение. Однако удачные природные условия, близость лесного массива и водоема иногда позволяют хозяевам домов в садовых товариществах получить за них приличную сумму.

Но, несмотря на то что ни Щелковское, ни Горьковское направления не считаются у риелторов престижными, эта территория представлена широкой сетью озер и карьеров, способствующих приятному времяпрепровождению — купанию, катанию на лодках, рыбной ловле.

Варшавское, Симферопольское и Каширское шоссе

Павелецкое направление является промышленным, характеризуется множеством полигонов, свалок и небольшим количеством лесов.

Транспортное сообщение Павелецкого направления представлено железнодорожной веткой длиной 124 км, идущей от Павелецкого вокзала до станции Ожерелье, а также автомобильной трассой — Каширским шоссе.

Если путь по железнодорожному полотну не сулит никаких сюрпризов для пассажиров, то добраться до места назначения по скоростному Каширскому шоссе в выходные дни достаточно сложно: дорога перенасыщена грузовым транспортом, а около Москвы часто бывают автомобильные пробки.

Направление не относится к числу самых популярных, то, по словам риелторов, наиболее активно продаются участки, расположенные не далее 30 км от МКАД. Но и цены в этом сегменте сильно отличаются. Одним из популярных коттеджных поселков Павелецкого направления, расположенным вдоль Каширского шоссе, является Расторгуево. Интерес покупателей вызывают и дома на территории коттеджного поселка Горки Ленинские (10 км от МКАД), соседствующего с одноименным заповедником.

Заслуживают внимания коттеджные поселки, находящиеся менее чем в 2 км от МКАД, между Варшавским и Каширским шоссе, они отделены от магистрали лесопитомником и находятся в непосредственной близости к территории Битцевского парка.

Увеличилось количество домов, строящихся по технологии городского строительства: монолитный каркас с заполнением стен кирпичом. Активно применяются технологии типа "сэндвич" и постройки из ячеистого бетона. Увеличилось количество строящихся деревянных домов.

Симферопольское шоссе является одной из самых удобных автомобильных трасс Подмосковья. Это повышает цену на загородную недвижимость по этому направлению.

Рязанское, Казанское, Егорьевское шоссе

Юг и юго-восток Московской области не пользуется большой популярностью. Предпочтение направлению отдают в основном москвичи, которые живут на юге или юго-востоке столицы.

Одним из самых дорогих мест на Рязанском направлении является поселок Малаховка. Малаховка известна с начала XX века, когда только что возникшее поселение жило богатой культурной жизнью. На даче писателя Николая Телешова проходили знаменитые литературные "Среды", там собирались литературные знаменитости — Иван Бунин, Антон Чехов, Максим Горький. Там же был и знаменитый летний театр, где пел Федор Шаляпин и играла Фаина Раневская.

Цена домов в этом поселке зависит от многих факторов: площади, материала, степени готовности.

Ещё один популярный стародачный поселок данного направления — Кратово, раньше назывался — Прозоровский, застраивался как подмосковный курорт. Хозяева здешних мест, князья Прозоровские-Голицыны строили дачи и сдавали их в аренду. Позже Николай фон Мекк, председатель Общества Московско-Рязанской железной дороги, покупает у князей участок под застройку — для возведения Города-сада для служащих железной дороги. Но в планы вмешивается сначала Первая мировая война, потом революция, и проекту Города-сада в Подмосковье так и не суждено было осуществиться. Сейчас цены на дома в этом стародачном месте несколько уступают малаховским.

Малоэтажными домами и танхаузами активно застраивается поселок Ильинское. Популярна реконструкция старых пансионатов и превращение их в элитные поселения. Дома, находящиеся уже в 50 километрах от Москвы и несколько дальше от популярных стародачных мест, стоят намного дешевле.

В основном на юго-востоке преобладают садово-дачные товарищества. Коттеджных поселков немного, элитных ещё меньше.

В районе Раменского ведется активное коттеджное строительство. За Раменским лежат большие лесные массивы с многокилометровыми живописными прудами.

Строительство коттеджных поселков в других местах нецелесообразно из-за близости промышленных объектов, к югу от стародачных поселков (низовья Москвы-реки), севернее линии "Новомилет-Торбеево-Строкино" (будет сказываться близость промышленных центров — городов Железнодорожный и Электроугли).

Интересные дома по Егорьевскому шоссе стоят на порядок дешевле, чем на Рязанке. Ассортимент дач в садовых товариществах по Рязанскому и Егорьевскому шоссе самый широкий.

Земля по Казанскому и Рязанскому направлениям ценится тоже не слишком дорого по сравнению с другими направлениями. Исключение составляют некоторые популярные места.